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요즘 전세사기에 대한 뉴스가 끊임없이 나오고 있습니다. 대부분 20-30대분들이 전세사기를 당하고 있으며, 수천만 원에 달하는 금액을 받지 못하는 경우가 비일비재한데요. 지인, 가족, 자신이 당할 수 있는 만큼 오늘 전세사기 피하는 방법에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 유형
- 깡통전세 , 갭투자
깡통전세란, 말 그대로 전세가가 건물매입가와 비슷한 것을 뜻합니다.
예를 들어 건물 가격이 1억 인데 , 전세가격이 1억인 경우입니다. 이 경우 임대인은 자신의 현금 0원을 가지고 건물을 매입할 수 있고, 훗날 전세세입자가 교체되지 않을 경우 전세금이 없어 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생깁니다.
갭투자란, 건물매입가 1억인 곳을 전세 8000만 원을 받고 자신의 현금 약 2000만 원을 주고 건물을 매입한 것을 뜻합니다. 즉, 전세세입자가 있어야만 건물을 매입할 수 있고 자신의 현금은 얼마 들어가지 않는다는 장점으로 투자를 하게 되는데, 이 과정에서 다음 전세세입자가 없는 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 뜻합니다.
2. 이중계약
쉽게말하면, 집주인이 아닌 누군가가 대리인 신분으로 전월세 계약을 맺은 후 보증금을 가져가는 형태입니다. 즉, 자신이 원하는 집의 건물주와 계약을 해야만 하는데, 바쁘다는 이유로 일정이 안된다는 이유로 대리인을 끼고 계약을 맺게 될 경우 이루어질 수 있는 사기 유형입니다.
사실 보증금을 받지 못하는 가장 큰 원인은 깡통전세 , 갭투자로 인한 유형이 가장 높으며 이를 예방하기 위해 알아야 할 체크리스트를 알려드리겠습니다.
전세사기 피하는 방법 이것만 체크하셔도 됩니다.
지인이 전세사기를 당해서 정말 나도 당할 수 있다는 생각으로 공부를 한 적이 있습니다. 그렇게 정보를 취합하는 도중 정말 괜찮은 체크리스트가 보여 공유하려고 하는데요. 계약 전, 계약 중 , 계약 후에 맞춘 체크리스트가 있으니 확인하셔서 전세사기 절대로 당하지 마시길 바랍니다.
소중한 돈을 지키시려면 위 체크리스트를 꼭 확인하셨으면 좋겠는데요. 항목별로 왜 체크를 해야하는지 설명드리도록 하겠습니다.
- 중개업자 등록 여부를 확인해야 하는 이유
중복 계약 사기와 , 이중 계약 사기를 치는 경우 중개업자 등록증이 없는 사람들이 대부분입니다. 따라서 지금 집을 소개해주는 사람이 정말 공인중개사인지 아닌지 확인할 필요가 있습니다. 공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원의 정보를 확인하셔야 하는데 확인방법은 아래와 같습니다.
'국가공간정보포털->열람공간->부동산중개업조회->상세검색->중개업사무소 체크->상호명->중개업등록번호 입력->검색
중개업등록번호는 공인중개사에 물어보거나 임대차 계약서 하단에 나와있으니 확인하시기 바랍니다.보조원 역시 해당 방법으로 알 수 있습니다. 해당 방법을 통해 공인중개사 사칭 및 이중계약, 중복계약 사기를 피하시기 바랍니다.
- 등기부등본 확인해야 하는 이유
가장 중요한 것이 바로 이 등기부등본입니다. 등기부등본 을구에 보시면 근저당이 있는지 없는지 확인하셔야 합니다.
이유는 가장 많은 전세사기 유형이 갭투자, 깡통전세사기인데 해당 건물에 빚이 많으면 그만큼 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높아지기 때문입니다. 근저당이 얼마나 있는 게 많은 거야?라는 게 궁금하시다면 아래 공식을 이용하세요. 위 공식을 이용해서 금액이 높다면 깡통전세의 위험이 높기 때문입니다.
근저당(채권최고액) + 내 전세 보증금 > 매매가의 70%
- 신탁등기가 있는지 확인해야 하는 이유
갑구에 신탁 등기가 있는지 확인해야 하는 이유는 자신이 부동산 임대를 할 권리가 없음에도 세입자를 속여 계약하는 경우를 방지하기 위해서입니다.
신탁 등기가 있다면 임대권한이 있는지 없는지 확인해야 하며, 껄끄럽다면 신탁등기가 없는 건물에 계약하시는 것이 맘편하실겁니다. 혹시나 신탁등기가 있는 곳인데 집도 마음에 든다면 '인터넷 신탁원부 발급'을 검색하셔서 신탁 조회를 통해 건물주가 임대를 할 수 있는 권한이 있는지 확인 해보시기 바랍니다.
- 해당 집의 매매가를 확인해야 하는 이유
매매가를 확인해야 하는 이유는 자신의 전세금이 올바른 금액인지 아닌지 확인하는 것에 의의가 있습니다. 매매가에 비해 전세금이 높다면 그만큼 사기당할 위험이 크기 때문에 시세 조사를 미리 하시기 바랍니다.
시세 조사는 3가지 방법이 있습니다. 중개사에게 물어보기 , 다른 중개업소에 물어보기 , 디스코 사이트 활용하는 방법입니다.
시세 파악을 하기 위해 전용면적이 어느정도인지 구조는 어느 정도인지 파악 후 주변 비슷한 평수, 비슷한 구조를 가진 매매가를 주변 중개사에게 물어보신 후 매매가를 확인하는 방법입니다.
또 , 해당 건물의 최근 실거래가격을 알려달라고 하면 알려주실겁니다. 매매가를 알게 되면 자신의 보증금과 매매가의 차이가 어느 정도 날 수 있는지 확인할 수 있는 만큼 , 깡통전세와 갭투자를 피해 가실 수 있으실 겁니다.
또한 중개사들이 매매가를 모른다면 디스코 사이트에 접속하셔서 주변 건물 시세를 확인하셔서 자신의 건물 시세를 유추할 수 있으니 활용해 보셔도 좋으실 겁니다.
- 동네의 매매가와 전세가를 확인해야 하는 이유
해당 내용은 위 매매가를 확인해야 하는 이유와 같습니다.
터무니없는 가격의 전세를 주지 않기 위함이고 , 깡통전세, 갭투자의 위험을 피하기 위해서입니다. 신축 건물의 경우 매매가가 형성돼있지 않는 경우가 많습니다.
즉, 세입자의 눈먼 돈을 얻기 위함이니 신축건물의 경우 동네 근처 매매가와 전세가를 확인한 후 전세가가 너무 높게 형성되지는 않았는지 확인하셔서 터무니없는 금액이라면 피하시는 것이 좋겠습니다. 이를 예방하려면 최소 2~3년 된 건물을 선택하시는 것이 좋습니다. 어느 정도 시세가 형성되어 있으니까요.
- 임대인의 국세 지방세 완납증명서를 요구해야 하는 이유
원래라면 임대인의 국세, 지방세를 알기가 쉽지 않았습니다. 하지만 4월부터는 임차인이 임대인의 세금체납사실을 알 수 있게끔 정부 측에서 알기 쉽게 해 놓았는데요. 직접 안 하셔도 되고 중개사에게 받아달라고 하셔도 무방합니다.
완납증명서가 있어야 하는 이유는 혹여나 국세나 지방세가 밀리게 될 경우 보증금보다 우선적으로 국가에 세금을 내야 하기 때문에 자신의 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.
- 임대인의 신분증 확인해야 하는 이유
말 그대로 누군가의 정보를 도용해서 임대 권한이 없음에도 집주인 행세를 하며 보증금을 빼돌리는 수법을 피하기 위해서 아셔야 합니다.
이 사람이 실제로 집주인인지 아닌지 확인하기 위해 신분증을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 혹시나 대리인을 통해 계약을 하게 된다면 인감증과 건물주와의 관계를 정확히 알고 계셔야 합니다.
신분증 확인하는 방법은 1382에 전화하셔서 주민등록증 진위여부를 확인하실 수 있습니다.
운전면허증 확인하는 방법 경찰청 교통민원 24에 접속하셔서 운전면허증 진위여부 조회 항목을 클릭하시고 확인하시면 됩니다.
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인해야 하는 이유
가장 중요한 핵심입니다. 전세보증보험사에서 해당 집이 위험하다면 전세보증보험을 가입할 수 없다고 합니다. 즉, 해당 건물이 보증보험에 가입할 수 있는지 없는지 확인하는 것만으로도 위험한 집을 피하실 수 있기 때문에 가입가능여부를 확인하시기 바랍니다. 근저당이 많거나 , 시세가 명확하지 않은 집은 보증보험가입이 불가합니다.
전세보증보험 가입 여부를 확인하는 방법은 공인중개사에게 물어보시면 됩니다. 혹시나 중개사가 모른다면 '주택도시보증공사 인터넷보증'을 검색하셔서 '전세보증금반환보증 가능여부 확인' 항목을 누르신 후 확인하시면 됩니다.
오늘은 전세사기를 피하는 방법 EP.1으로 계약 전 꼭 알아야 하는 체크리스트를 설명해 드렸습니다. 글이 너무 길어져 추후 계약 중 알아야 하는 내용, 계약 후 알아야 하는 내용에 대해 설명드리도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사하고 꼭 전세사기는 피하시기 바랍니다. 감사합니다. 이 글이 도움 되셨다면 다른 분들에게 공유 부탁드립니다.